명도비결

명도소송 지원센터는 명도소송에 관한 11가지 비결을 알려드립니다.

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점유자를 정확하게 확인해야
합니다. 		명도소송을 할 경우 모든 점유자를 공동피고로 삼아야 합니다. 일부 점유자에 대해 승소판결을 받았다고 할지라도 점유자 전부에 대해 강제집행을 할 수 없기 때문입니다( 단, 임차인과 가족간인 공동점유자, 임차인이 법인일 경우 그 임직원은 별도로 공동피고로 삼을 필요는 없습니다).

따라서 명도소송 전에 점유자를 정확히 확인해야 합니다. 점유자를 확인하는 기본적인 방법으로 주택의 경우 전입세대열람, 상가건물의 경우 사업자등록열람이 있습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 환산보증금에 해당하는 임대차계약의 경우와 전대인에 대한 사업자등록열람은 허용되지 않습니다. 위와 같이 사업자등록열람이 허용되지 않는 경우에는 주변사람들을 통한 탐문 또는 우편물봉투확인 등 현실조사의 방법을 사용하거나, 일단 점유이전금지가처분을 집행하면서 집행관을 통해 실제 점유자를 확인하는 방법을 사용하여야 합니다.

임차인 또는 무단점유자가 사망하였을 경우 상속인에게 점유가 승계되는 바, 이러한 경우 임차인 또는 무단점유자를 상대로 명도소송을 제기한 후 법원에 주민센터를 상대로 한 제적등본 사실조회신청을 하여 점유자로 간주되는 상속인들을 찾아내는 방법을 사용합니다.
명도대상물을 정확하게 특정해야
합니다.		 명도대상물이 특정되지 않거나, 잘못 특정되었을 경우에는 판결문을 받아도 강제집행 할 수 없으므로, 명도대상물을 정확하게 특정해야 합니다. 명도대상물이 토지 한필지 또는 등기된 건물전부일 경우에는 등기부에 기재된 사항으로서 명도대상물을 특정하면 됩니다. 그러나 명도대상물이 한필지 중 일부의 토지 또는 등기된 건물의 일부일 경우에는 그 일부가 어디인지 도면 등으로 특정해야 합니다.

한편 토지임대를 했는데, 임차인이 무단으로 토지상에 컨테이너 또는 가건물 등을 무단으로 건축하였을 경우, 단순히 토지인도판결만을 구해서는 강제집행을 할 수 없습니다. 이러한 경우 컨테이너 또는 가건물 등 무단건조물의 철거를 동시에 청구하여 판결을 받아야 집행할 수 있으므로, 무단건조물의 존재를 특정해야 합니다. 무단건조물의 수가 많고 복잡할 경우 법원에 측량감정을 신청하여 이를 특정해야 합니다.

나아가 건물 등 철거청구시, 등기된 건물이 아니라면 이에 대해 측량감정을 하는 것이 원칙이나, 건조물이 수가 많지 않을 경우 사진으로 특정하여 판결문을 받아 강제집행할 수 있습니다.
재건축의 필요성 등이 있을 경우
기간만료전에 명도소송을 제기합니다.		 보통 명도소송은 차임연체 등의 이유로 임대차계약을 해지하거나, 기간만료로 인해 임대차계약이 종료된 경우 비로소 제기됩니다. 그런데 명도소송은 보통 종결시까지 빠르면 4, 5개월에서 늦으면 1년여의 시간이 소요되므로, 임대차계약종료와 동시에 재건축을 할 계획이 있는 경우 등에 있어서는 더욱 신속하게 명도소송을 끝낼 필요가 있습니다.

이러한 경우 임차인이 (이사비 등을 요구하면서) 기간이 만료해도 명도하지 않을 뜻을 분명히 한다는 사정이 존재한다면, 임대차계약기간만료 1년 전 내지 7, 8개월 전에도 미리 명도소송을 제기할 수 있습니다. 이때 소장의 청구취지는 ‘0년 0월 0일이 도래하면 별지기재목록 건물을 인도하라’는 형식이 되는 바, 장래이행의 소의 일종입니다.
소송서류가 조속히 송달되도록
노력해야 합니다.		 송달이란 소장부본 등 소송서류를 소송당사자에게 우편 또는 집행관을 통해 보내는 절차를 말합니다. 송달이 불능될 경우 명도소송은 진행될 수 없는 바, 소송지연의 주요한 원인이 됩니다.

따라서 명도소송 제기 후에는 수시로 송달상황을 체크하여, 미송달시 법원에 조속히 주소보정을 위한 보정명령을 내려줄 것을 촉구하고, 야간송달, 휴 일송달 등 특별송달절차,공시송달절차를 밟아야 명도소송을 가능한 빨리 끝낼 수 있습니다.
신용카드채권가압류를 적극
활용합니다. 		특히 차임연체를 이유로 한 상가명도소송의 경우, 명도소송이 장기화되면 임대보증금이 모두 공제되고 계속 연체되는 차임은 고스란히 임대인의 손해로 남을 우려가 큽니다. 이 때 임차인의 영업이 신용카드로 결제를 많이 하는 업종일 경우, ‘임차인이 카드회사로부터 받을 신용카드채권’을 가압류하게 되면, 임차인이 영업을 해도 소득을 올릴 수 없게 되므로 자진명도하는 경우가 많습니다.

따라서 조기명도를 위해서는 신용카드채권가압류를 적극 활용함이 바람직합니다.
임료감정을 통해 명도기간을
앞당길 수 있습니다. 		기간만료나 차임연체를 이유로 임대차계약이 종료되는 경우, 약정한 임대료가 시세에 비해 현저히 낮은 경우에는 임차인이 가능한 명도소송을 지연 시키면서 오랫동안 영업을 하려는 경향이 있습니다.

이러한 경우 계약종료시 이 후부터는 약정차임이 아닌 차임상당 부당이득을 청구할 수 있음에 착안하여, 차임상당 부당이득 청구를 위한 임료감정 신청을 하고 감정결과에 따라 시세에 맞는 임료를 청구하면, 임차인이 계속하여 영업할 이유가 사라지므로 자진명도를 하게 되는 등의 방법으로 명도 기간을 단축시킬 수 있습니다.
소송 중 연체차임완납시 소취하할
것이 아니라 재판상화해를 합니다.		 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 진행하는 명도소송의 경우, 소송도중 임차인이 연체한 차임전부를 지급하고 임대인에게 소취하를 요청하는 경우가 종종 있습니다.

이 경우 단순히 소취하와 이에 대한 동의로써 소송을 종료시킬 것이 아니라, 재판부에 요청하여 ‘향후 2기분 이상 차임을 연체할 경우 건물을 명도하는 내용의 조정’을 함으로써 소송을 종료시키는 것이 바람직합니다(이러한 판결문은 제소전화해와 동일하게 대법원 확정판결의 효과를 가지게 됩니다).

이렇게 한다면 향후 차임을 연체하더라도 또다시 명도소송을 제기하는 일 없이 명도를 받을 수 있고, 임차인으로 하여금 경각심을 가지고 차임을 연체 하지 않게 하는 효과를 거둘 수 있습니다.
가집행을 적극적으로 실시
합니다.		 명도소송에서 승소시, 상대방이 상소하지 않거나 대법원 판결이 확정될 경우에는 판결이 확정되고 판결문을 강제집행할 수 있습니다. 그러나 상대방이 상소하여 판결이 확정되지 않았을자라도 제1심, 제2심 승소판결을 가집행을 실시할 수 있는 바, 가집행을 적극적으로 실시하는 것이 바람직합니다.

왜냐하면 가집행을 실시할 경우, 상대방의 집행정지신청이 기각될 수도 있고, 상대방이 집행정지신청을 하기 위해서 일정액의 현금을 공탁해야 하는데, 이러한 공탁금이 부담스러워서 집행정지 신청없이 항소를 포기하고 자진명도를 하는 경우가 존재하기 때문입니다.
강제집행시 무단점유자에게 문자나
내용증명으로 집행계획을 알립니다. 		강제집행을 신청하게 되면 우선 집행관이 무단점유자에게 특정기일을 정하여 자진명도를 촉구하고(계고), 정해준 기일까지 자진명도하지 않을 경우 실제 강제집행기일을 잡아 집행을 하게 됩니다.

이 경우 실제 강제집행일을 문자나 말 또는 내용증명 등으로 알려주는 것이 좋습니다. 왜냐하면 대부분 실제 강제집행을 당하는 것은 기피하므로, 실제 강제집행일을 알게 된다면 그 전에 자진명도를 유도할 수 있고, 집행에 따르는 비용과 수고를 아낄 수 있기 때문입니다.
강제집행 후 매각신청을 하여
창고보관비용을 최소화합니다. 		강제집행된 물건들은 법원보관창고에 보관되는 데, 이때 임차인이 회수시까지 임대인이 보관비용을 계속해서 부담하게 됩니다. 이 때 빠른 시일내에 매각신청을 하여 창고보관비용을 최소화하는 것이 바람직합니다.
상가건물의 경우 영업허가말소를
동시에 청구합니다. 		상가건물임대차의 경우 명도소송과 강제집행이 끝나더라도 임차인의 영업허가가 말소되지 않을 경우, 새로이 임대하거나 임대인이 해당건물을 영업 목적으로 사용하기 위해 새로운 영업허가를 받을 수 없습니다. 그러므로 명도소송시 영업허가말소 청구를 함으로써 명도집행이 완료된 후 신속하게 새로운 영업허가를 받을 수 있도록 하는 것이 바람직합니다.